Na pomoc prawną - nękany mieszkaniec wspólnoty

Pomóż mi sfinansować obronę i wyjaśnić, co działo się w naszej wspólnocie

Jestem mieszkańcem osiedla w Lesznowoli i obecnie członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej.

Przez kilka lat naszą wspólnotą zajmowała się firma FOKUS Zarządzanie Nieruchomościami.

Ta historia nie zaczęła się od wojny z administratorem, od internetu ani od sądu.

Zaczęła się od zwykłego problemu mieszkańca.

Po zmianie systemu przestał działać mój pilot do bramy.

Zacząłem pytać, jak mam normalnie wjeżdżać na własne osiedle i co mam zrobić, jeśli będę musiał wpuścić karetkę, straż pożarną albo policję.

Zamiast prostego rozwiązania zaczęła się długa przepychanka.

Dopiero później okazało się, że sprawa mogła być banalnie prosta: wystarczyło skontaktować się z firmą Dom-Ster, która obsługiwała system, ustalić jaki pilot kupić, ile kosztuje i kiedy można go zaprogramować, a potem przekazać mi te informacje.

Kilka minut pracy.

Zamiast tego powstał wielotygodniowy konflikt.

I wtedy zacząłem patrzeć szerzej.

Zacząłem pytać nie tylko o pilot. Zacząłem pytać o pieniądze

Poprosiłem o dokumenty wspólnoty.

Zacząłem sprawdzać faktury, rozliczenia, oferty wykonawców i stare sprawy, które przez lata pozostawały niedokończone.

Im więcej dokumentów analizowałem, tym więcej pojawiało się pytań.

I wtedy konflikt z administratorem zaczął gwałtownie narastać.

Ponad 113 tysięcy złotych z czasów dewelopera

Jeszcze w 2021 roku deweloper przedstawił mieszkańcom rozliczenie, w którym wykazał ponad 113 tysięcy złotych dodatniego stanu konta.

Nie twierdzę, że cała ta kwota automatycznie należy się dziś wspólnocie.

Twierdzę coś prostszego: tak duża kwota wymagała pełnego, przejrzystego rozliczenia.

Już w 2022 roku przygotowana dla wspólnoty opinia prawna wskazywała, że nie przekazano kompletnej dokumentacji finansowo-księgowej z okresu deweloperskiego i że dokumentację trzeba wyegzekwować.

Mimo upływu kolejnych lat sprawa nadal nie była ostatecznie zamknięta.

Po zmianie zarządu udało się uzyskać kolejne dokumenty i karty lokalowe. Zaczęły wychodzić następne kwestie wymagające sprawdzenia: czy wszystkie lokale dewelopera były prawidłowo obciążane kosztami, jakie były rzeczywiste zaległości i nadpłaty oraz czy część kosztów napraw nie powinna obciążać dewelopera zamiast mieszkańców.

Mówimy o dziesiątkach tysięcy złotych pozycji wymagających dalszej weryfikacji.

Naprawy, za które być może nie powinni płacić mieszkańcy

W dokumentacji znaleźliśmy również wydatki na naprawy i serwisy wykonywane w stosunkowo nowych budynkach.

Część z nich mogła oczywiście być zwykłym kosztem eksploatacji.

Ale część wymaga odpowiedzi na pytanie:

czy były to normalne naprawy wspólnoty, czy usuwanie wad, za które powinien odpowiadać deweloper?

To chcemy sprawdzić na podstawie dokumentacji technicznej, faktur i opinii specjalistów.

Oferty na roboty, które wzbudziły moje poważne wątpliwości

Zawodowo zajmuję się kosztorysowaniem robót budowlanych.

Dlatego kiedy zobaczyłem część ofert przedstawianych wspólnocie, ich poziom cenowy natychmiast zwrócił moją uwagę.

Jednym z przykładów była propozycja wymiany wyłazu dachowego za około 20 000 zł, podczas gdy według mojej wiedzy taki zakres powinien kosztować wielokrotnie mniej.

Pojawiały się też inne wyceny, które budziły moje poważne zastrzeżenia.

I właśnie tutaj nie chcę nikogo oskarżać na słowo.

Chcę to sprawdzić.

Część środków ze zbiórki chciałbym przeznaczyć na analizę tych ofert przez niezależnych specjalistów.

Interesuje mnie nie tylko sama cena, ale też pliki elektroniczne:

kiedy naprawdę powstały,

kto je utworzył,

jakie mają metadane,

czy różne dokumenty mają identyczne czcionki i układ,

czy powstały niezależnie od siebie,

czy firmy, których nazwy znajdują się na ofertach, rzeczywiście je wystawiły.

Nie chcę mówić: „te oferty były fałszywe”.

Chcę, żeby odpowiedział na to specjalista.

Paczkomat ORLEN – pieniądze, które nie wróciły do wspólnoty za czasów FOKUS

Kolejny przykład jest bardzo prosty do zrozumienia.

Wspólnota zapłaciła za przygotowanie terenu i infrastruktury pod paczkomat ORLEN.

Część kosztów miała zostać zwrócona przez operatora.

Za okresu zarządzania przez FOKUS do wspólnoty nie wpłynął nawet podstawowy zwrot za przygotowanie terenu.

Dopiero po zmianie zarządu sprawa została doprowadzona do końca i pieniądze faktycznie trafiły na konto wspólnoty.

Co więcej, nowy zarząd ustalił, że należny zwrot powinien zostać powiększony o VAT, którego wcześniej nie dopilnowano.

W efekcie odzyskaliśmy więcej, niż wynikało z wcześniejszego podejścia.

Dla mnie jest to jeden z najprostszych przykładów tego, dlaczego zacząłem pytać, czy interes finansowy mieszkańców był przez lata właściwie pilnowany.

Wspólnota zapłaciła.

Kontrahent miał oddać część pieniędzy.

Pieniądze nie wróciły.

Dopiero nowy zarząd doprowadził do ich odzyskania.

Piloty – miało być bezpieczniej

Wróćmy do sprawy, od której wszystko się zaczęło.

Stare piloty zostały zdezaktywowane, a zmianę systemu uzasadniano między innymi zwiększeniem bezpieczeństwa i ograniczeniem dostępu osobom nieuprawnionym.

Brzmi rozsądnie.

Ale pojawiło się podstawowe pytanie:

czy przy programowaniu nowych pilotów ktokolwiek weryfikował, komu właściwie się je wydaje?

Czy trzeba było potwierdzić własność lokalu?

Czy istniała lista osób uprawnionych?

Czy była potrzebna zgoda wspólnoty albo administratora?

Jeżeli takich mechanizmów nie było, to chcę wiedzieć, w jaki sposób cała kosztowna operacja rzeczywiście poprawiła bezpieczeństwo.

Mnóstwo komunikatów, ale brak prostej informacji

W sprawie pilotów w Kartotece Online pojawiały się ankiety, kolejne komunikaty i kolejne terminy.

A mimo całej tej komunikacji zabrakło tego, czego mieszkaniec naprawdę potrzebował:

jaki pilot kupić, gdzie go kupić, ile kosztuje i kto go zaprogramuje.

Co więcej, zachowały się ślady komunikatu, którego później nie widać już w historii Kartoteki Online.

Dlatego chcę uzyskać logi systemu i sprawdzić:

czy komunikaty były usuwane,

czy były ukrywane,

czy je edytowano,

kto dokonywał zmian,

jaka była pełna historia publikacji.

Nie twierdzę dzisiaj, że ktoś celowo usuwał niewygodne informacje.

Chcę to po prostu sprawdzić.

„Zarządca”, który później tłumaczy, że zarządcą nie jest

Piotr K. , osoba reprezentująca FOKUS wobec mieszkańców, podpisywał się w mailach jako:

„Zarządca Nieruchomości”.

Gdy jednak powstał spór o odpowiedzialność, zaczął tłumaczyć, że FOKUS nie jest zarządcą w rozumieniu ustawy, lecz administratorem wykonującym polecenia zarządu wspólnoty.

Być może prawnie da się to rozróżnić.

Dla zwykłego mieszkańca komunikat jest jednak bardzo trudny do zrozumienia.

I właśnie takie sprzeczności powodowały, że coraz mniej ufałem temu, co słyszę.

Zacząłem domagać się dokumentów

Kiedy zacząłem pytać o pieniądze, chciałem również zobaczyć dokumentację wspólnoty.

I tu pojawił się kolejny konflikt.

Terminy były przesuwane.

Podczas pierwszej próby nie uzyskałem skutecznego dostępu do dokumentów.

Późniejsza kontrola skończyła się kłótnią i wezwaniem Policji.

W międzyczasie zacząłem być przedstawiany jako osoba agresywna.

Dlatego chcę, aby w sądzie nie używano ogólnych etykiet, tylko odpowiedziano konkretnie:

czy kogokolwiek uderzyłem,

czy kogokolwiek popchnąłem,

czy coś zniszczyłem,

czy komukolwiek groziłem przemocą.

Bo czym innym jest zdenerwowany mieszkaniec podczas ostrej kłótni, a czym innym człowiek stosujący przemoc.

Były też inne sprawy

Kiedy zaczęliśmy porządkować dokumentację, pojawiły się kolejne pytania dotyczące m.in.:

dochodzenia pieniędzy od dewelopera za wiatę śmietnikową,

wielomiesięcznych problemów z niesprawnymi latarniami,

faktur o niejasnym opisie,

rozliczeń z sąsiednią wspólnotą,

odśnieżania i kosztów usług,

dokumentacji technicznej,

okresowych przeglądów.

Nie twierdzę, że każda z tych spraw oznacza nadużycie.

Twierdzę, że wszystkie wymagają rzetelnego wyjaśnienia.

A potem zaczęły się sprawy przeciwko mnie

I tutaj dochodzimy do powodu tej zbiórki.

Im więcej pytałem, im więcej dokumentów chciałem zobaczyć i im mocniej krytykowałem sposób działania administratora, tym bardziej konflikt przenosił się z poziomu:

„pokażcie dokumenty i wyjaśnijcie wydatki”

na poziom:

„spotkamy się w sądzie”.

Pojawiły się prywatne akty oskarżenia.

Pojawiły się żądania przeprosin.

Pojawiły się roszczenia finansowe.

Dziś FOKUS żąda ode mnie 200 000 zł.

Jednym z argumentów przedstawianych wobec mnie ma być to, że przeze mnie firma utraciła kontrakt na obsługę naszej wspólnoty.

Tyle że po zmianie zarządu to sam FOKUS rozwiązał umowę ze wspólnotą ze skutkiem natychmiastowym.

W piśmie wskazał między innymi wejście do zarządu mnie i Marcina oraz konflikt z nami.

Dlatego chcę, żeby sąd zobaczył pełną historię.

Nie tylko moje najostrzejsze maile.

Także to, kto wypowiedział umowę i kiedy.

Mam również informację od mieszkańca innej wspólnoty, według której po odwołaniu Mariusza D. z funkcji w jej władzach FOKUS miał postąpić podobnie i zakończyć współpracę.

Na razie traktuję to jako relację osoby trzeciej, nie jako udowodniony fakt.

Chcę zdobyć dokumenty i sprawdzić, czy rzeczywiście tak było.

Czy ja zawsze zachowywałem się idealnie?

Nie.

Byłem zdenerwowany.

Pisałem ostro.

Czasami zdecydowanie za ostro.

Używałem ironii i sformułowań, których dziś użyłbym inaczej.

Za część z nich przepraszałem.

Nie zamierzam udawać, że było inaczej.

Ale moje niepotrzebnie ostre słowa nie odpowiadają na pytania o:

pieniądze wspólnoty,

brakujące dokumenty,

stare rozliczenia,

bardzo drogie oferty,

zwrot pieniędzy od ORLEN,

koszty napraw,

sposób działania systemu pilotów,

ani to, dlaczego tak wiele spraw wymagało uporządkowania dopiero po zmianie zarządu.

Dlaczego odbieram działania prawne FOKUS jako próbę wywarcia presji?

Każdy ma prawo iść do sądu.

Nie kwestionuję tego.

Ale proszę spojrzeć na sytuację z perspektywy zwykłego mieszkańca.

Zaczynasz pytać:

gdzie są dokumenty?

gdzie są pieniądze?

dlaczego ta oferta jest tak droga?

dlaczego nie odzyskano należnego zwrotu?

dlaczego problem trwa miesiącami?

A po pewnym czasie zamiast zajmować się tylko odpowiedziami na te pytania, musisz:

wynajmować adwokata,

odpowiadać na akty oskarżenia,

przygotowywać się do kolejnych rozpraw,

bronić przed roszczeniem na 200 000 zł.

Z mojej perspektywy taki sposób prowadzenia konfliktu ma realny efekt zastraszający.

Bo zwykły człowiek zaczyna się zastanawiać nie:

„czy mam prawo pytać?”

ale:

„czy stać mnie na to, żeby dalej pytać?”

I właśnie to uważam za najgroźniejszy element całej historii.

Jeżeli mieszkaniec, który zaczyna patrzeć administratorowi na ręce, ryzykuje wieloletnie procesy i roszczenia na setki tysięcy złotych, wielu ludzi po prostu odpuści.

Ja nie chcę odpuścić.

Na co zbieram?

Chcę przeznaczyć środki na:

profesjonalną pomoc adwokata,

obronę w postępowaniach,

biegłego kosztorysowego,

analizę informatyczną ofert i ich metadanych,

analizę księgową,

zabezpieczenie logów Kartoteki Online,

transkrypcje nagrań,

pozyskanie dokumentów od wykonawców i innych podmiotów,

przygotowanie materiału dowodowego.

Nie chcę wygrać tej sprawy krzykiem.

Chcę ją wygrać dokumentami.

Nie proszę Was, żebyście uwierzyli mi na słowo.

Proszę o pomoc w tym, żeby niezależni prawnicy, specjaliści i sąd mogli sprawdzić, co naprawdę wydarzyło się w naszej wspólnocie.

Bo jeśli pytanie o pieniądze wspólnoty kończy się aktami oskarżenia i żądaniem 200 000 zł, to problem przestaje dotyczyć tylko jednego mieszkańca.

Dotyczy każdego, kto kiedyś zechce zapytać administratora: „co zrobiliście z naszymi pieniędzmi?”